【不動產稅務】蓋房登記給子女，課稅與注意事項

在金融產業將近10年的時間，與朋友見面聊天的過程中，話題從對方自己的理財計畫，不乏也到了家族裡的資產傳承，尤其不動產的買賣或傳承在台灣的家庭裡是很常見的話題，這中間不單單只是稅務問題，更牽扯了情感、公平問題與價值觀的差異。

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有天跟朋友Andy聊到，老家新竹有一塊土地，所有權是爸爸的，想要家族一起出錢自蓋五層樓的獨棟房屋，五層樓的每一層分別登記在5個小孩的名下，達到自住以及將資產傳承下去的功能。

這時候Andy提了一個問題，這樣贈與稅的要如何計算？

我們先來了解贈與稅的計算，詳見下列圖表。

贈與稅計算圖表

而實務上考慮贈與稅之前，其實還有幾個面向需要考量，以下艾利提出其中三點與大家做個討論。

 

一、首先思考房屋未來要自住，或是出售？

因為背後影響的不僅是贈與稅高低還有房屋購入成本的問題。

1.未來是留給家人自住：可以以兒子為起造人，父母直接將建造費用給營造廠。此種方式為視為贈與。

註：視為贈與，依據遺產與贈與稅法第5條第3款：以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。

贈與稅稅基原則上是以贈與當時的時價計算，贈與不動產的時價以土地公告現值及房屋評定標準價格計算，二者通常是較市價低。若是以子女為起造人，父母付建造費用，贈與的金額就是造好房屋的評定標準價格。

2.未來打算投資出售：可分年在贈與稅的免稅額度內，先行將資金贈與給兒子，再由兒子把建造費用給營造廠，未來出售時，房屋購入的成本為營造廠開立發票的金額，這個金額通常比房屋評定標準價格高。除了每年的贈與在免稅額內，不需要繳到贈與稅，同時也將取得成本墊高。

註：自105年起適用房地合一稅。因房屋取得的成本會比以贈與方式為高，出售時房地合一稅的計算較為有利。

不動產傳承時，下一代將房屋作為自住，或是短時間內可能出售，會影響不動產移轉的方式，而後帶來的結果也會有所差異。

 

二、未來爸爸過世後土地的繼承，是否也是由房屋所有人繼承？

1.土地繼承取得：土地計入爸爸的遺產計算遺產稅外，若土地與房屋的所有權人不同的話，未來處分時會有難度，你可以想像土地共有人高達16人以上，而且與房屋所有權人不完全相同的的情況嗎？大家的感情融洽、想法一致嗎？光是3人都有可能喬不攏了呢！

甚至再傳承至下一代，最後是否會由女婿媳婦繼承？所有權人將有可能更加複雜化。

2.土地先贈與給房屋所有權人：如果房屋登記給5個小孩名下時，土地也一併做移轉，此時與繼承碰到不一樣的問題地方在於，土地移轉時要繳土地增值稅，而繼承土地時不用課徵土地增值稅。所以土地先贈與出去可以避免未來土地與房屋所有權人不同人，不過此時的土地增值稅又是另一個要考慮的問題。

3.將土地賣給房屋所有權人：父親將土地賣給房屋登記的5個小孩，達到土地與房屋的所有權人為同一人，需要注意的是小孩的資金來源？土地移轉時的土地增值稅？

土地的所有權人何時做移轉？移轉後的持有人與房屋的持有人是否為同一人？繼承、贈與還是買賣比較適合？都是額外需要提前考量與討論的。

 

三、所有權人誰登記在一樓誰又登記在五樓？

一樓除了自住、停車，還有機會可以作為店面耶！可是五樓的採光與風景又比其他樓層好！怎麼登記喬不攏啦！公平性的問題也需要特別花時間做好討論，為的都是日後不會因為資產傳承而帶來家族親屬間情感的影響。

不動產的資產傳承，需要思考的面向不單單只是稅務問題而已，家人情感是否融洽、公平性問題、傳承後的處分以及資產移轉給下一代後，長輩自己未來的退休金與老年照顧是否已安排順利……等等議題，都是容易忽略的地方。

這幾個面向，大家族成員要能夠全員到齊，心平氣和地討論確實實屬不容易，不過提早做好溝通總比日後子女互看不順眼來的好吧！最後回到開頭Andy問的贈與稅問題，不難發現各種稅的金額固然重要，但相對於其他點來說算是好解決的了。

實務上每個家庭的背景、成員組成、想法都不同，同年度是否已做過贈與、是否連同貸款一同贈與……等等，都會影響後續的規劃方式，所以在做資產傳承之前，先做好討論與諮詢，是讓未來的傳承計畫有更完善的考量。